《2019中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》發(fā)布，百強房企銷售額市場份額快速上升至58.1%

由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”3月19日發(fā)布《2019中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》顯示，2018年百強企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達87239.1億元、66244.5萬平方米，同比增長33.2%和32.0%；百強房企銷售額市場份額快速上升至58.1%，較上年提高10.6個百分點，行業(yè)集中度加速提升。

報告顯示，百強房企追求規(guī)模與效益均衡增長。2018年，百強房企營業(yè)收入均值同比增長27.3%至486.2億元，凈利潤均值同比增長28.2%至64.4億元；凈利潤率、ROE均值分別為11.5%、17.2%，較上年分別提升0.2、0.9個百分點。

另據(jù)統(tǒng)計，2018年百強房企資產(chǎn)負債率均值為77.8%，較上年同比下降0.5個百分點。從有效負債率來看，剔除預收賬款后，有效負債率為49.3%，同比下降1.6個百分點，負債水平仍整體可控。

1、市場份額提升至近六成，銷售業(yè)績躍上新高度

百強企業(yè) 2018年銷售總額增長33.2%，市場份額提升至58.1%

圖1 百強企業(yè)2014-2018年銷售增長情況

2018年，百強企業(yè)積極進行規(guī)模化擴張，通過精準把握市場需求，銷售再創(chuàng)佳績。銷售總額、銷售面積分別達87239.1億元、66244.5萬平方米，同比增長33.2%和32.0%，增長率分別高于同期全國增幅21.0、30.7個百分點，持續(xù)跑贏大勢。從增速看，百強企業(yè)銷售額、銷售面積增速較上年分別增長1.1、10.7個百分點，規(guī)模優(yōu)勢進一步擴大。

圖2 百強企業(yè)及綜合實力TOP10企業(yè)2014-2018年市場份額

百強企業(yè)市場份額持續(xù)擴大，首次挑起半壁江山，行業(yè)集中度進一步提升。2018年，百強企業(yè)銷售額市場份額快速上升至58.1%，較上年提高10.6個百分點。其中，綜合實力TOP10企業(yè)銷售額市場份額為26.4%，較上年提高2.5個百分點，占百強企業(yè)銷售總額的45.4%，強者恒強態(tài)勢依舊。

規(guī)模效應加速資源集聚，中型企業(yè)增長表現(xiàn)亮眼

圖3 百強企業(yè)不同層級2018年銷售額及其增長率均值情況

百強企業(yè)超級陣營形成，千億陣營大幅擴容。2018年，百強企業(yè)各層級銷售表現(xiàn)分化明顯，強者恒強態(tài)勢延續(xù)。其中，百強前10企業(yè)秉持審慎投資策略，銷售額增長率均值為23.1%；11-30企業(yè)聚焦重點城市群及周邊城市，銷售額增長率均值達57.9%；31-50中等規(guī)模的百強企業(yè)把握區(qū)域和城市潛力釋放機遇，銷售額增長率均值為40.8%。

圖4 百強企業(yè)地級以上城市覆蓋率及信用債、海外債融資占比

百強企業(yè)憑借自身較強的綜合實力、出眾的產(chǎn)品打造能力及良好的口碑等，在項目布局、拿地及融資等方面不斷集聚優(yōu)質資源，助力其業(yè)績規(guī)模的進一步擴大。在項目布局方面，規(guī)模較大的百強企業(yè)擁有項目數(shù)量明顯高于其他企業(yè)；在拿地方面，2018年，百強前50企業(yè)招拍掛拿地總額約兩萬億元，拿地總規(guī)劃建筑面積約48000萬平方米；在資金方面，2018年，百強企業(yè)國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模為2443.0億元，占行業(yè)發(fā)行總量的44.1%；海外債發(fā)行規(guī)模為1949.2億元，占行業(yè)發(fā)行總量的72.0%。

發(fā)展目標兼顧規(guī)模與效益，著力提升企業(yè)經(jīng)營硬實力

表1 百強代表企業(yè)未來發(fā)展目標

預計2019年樓市調控政策仍將持續(xù)，政府以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期為目標，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。面對當前市場環(huán)境，百強企業(yè)一方面把握市場機遇，尋求業(yè)績規(guī)模的適度增長，繼續(xù)做強做大；另一方面更加重視對產(chǎn)品的打造，著力提升運營硬實力，實現(xiàn)企業(yè)高質量發(fā)展。百強企業(yè)銷售目標更加穩(wěn)健，同時更多地將降負債、降杠桿、優(yōu)品質、提效率等作為其發(fā)展目標的關鍵詞，企業(yè)逐步邁入以提升綜合競爭力為目標的高質量發(fā)展階段。

2、聚焦熱點區(qū)域主流需求，調結構優(yōu)產(chǎn)品強營銷

把握三四線城市放量機會，加大潛力城市深耕力度

圖5 前50企業(yè)2017、2018年各等級城市銷售額分布

2018年，全國樓市調控政策持續(xù)偏緊，百強企業(yè)積極把握市場結構性機遇，搶抓三四線城市放量機會，實現(xiàn)了銷售業(yè)績的快速增長，三四線城市銷售額占比提升至45.2%。

百強前50企業(yè)銷售結構中，五個主要城市群的銷售貢獻占比為72.9%，其中，長三角占比最高，達33.8%，較上年提升2.4個百分點，其次為珠三角，占比13.4%，成渝城市群銷售貢獻率同比提升1.8個百分點至11.5%。另外，受環(huán)京樓市調控政策持續(xù)等因素影響，京津冀銷售額貢獻占比為8.6%，較上年下降2.3個百分點。

搶抓改善型需求釋放機遇，以優(yōu)質產(chǎn)品贏得市場

圖6 前50企業(yè)2017、2018年重點項目各面積段銷售占比

百強企業(yè)精準把握市場需求，改善類產(chǎn)品結構比例加大。2018年，百強企業(yè)把握改善型需求釋放機遇，順勢調整產(chǎn)品結構，實現(xiàn)了企業(yè)銷售業(yè)績的快速增長。從百強前50企業(yè)重點項目各面積段產(chǎn)品的銷售額占比來看：90-140平米首改、140-200平米改善類產(chǎn)品銷售額占比分別提升2.1、2.8個百分點；90平米以下首置、200平米以上高端類產(chǎn)品銷售額貢獻率分別降低2.4、2.5個百分點。

圖7 前50企業(yè)2017、2018年分城市等級各面積段銷售占比

百強企業(yè)因城施策，在一線城市加大了首置及首改類產(chǎn)品供給，二線及三四線城市聚焦于首改及改善類產(chǎn)品，通過把握市場差異化需求，實現(xiàn)業(yè)績快速增長；其次，百強企業(yè)著眼“美好生活”，圍繞客戶需求，從文化、科技、健康等方面入手，提高產(chǎn)品附加值，提升產(chǎn)品品質，以差異化的產(chǎn)品優(yōu)勢搶占市場份額。

緊跟市場節(jié)奏大力推盤，多措并舉快速跑量回籠資金

圖8 前30企業(yè)2018年推盤數(shù)量及全國商品房月度銷售情況

百強企業(yè)憑借敏銳的市場洞察力，準確把握市場節(jié)奏，推動銷售業(yè)績持續(xù)快速增長。研究組對百強前30企業(yè)的月度推盤數(shù)量研究顯示：2018年，百強企業(yè)緊跟市場大勢和政策導向，下半年推盤量快速增長，前30企業(yè)全年推盤總量達2580個，同比增長82.8%，逐月推盤量呈現(xiàn)出波動上升趨勢。

3、加快周轉提升運營效率，降本增效拓展盈利空間

緩補倉促去化加速周轉，多渠道提升運營效率

圖9 百強企業(yè)2016-2018年周轉率變化情況

2018年，百強企業(yè)放緩補倉速度的同時加大去化力度，總資產(chǎn)周轉率與存貨周轉率均出現(xiàn)小幅上升，不同層級企業(yè)分化顯著。2018年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)調控力度不放松。百強企業(yè)未雨綢繆，放緩補倉的同時加快去化，促進企業(yè)整體周轉率延續(xù)上升趨勢。2018年百強企業(yè)總資產(chǎn)周轉率均值較上年增加0.04至0.36，存貨周轉率均值較上年提升0.03至0.56。

為實現(xiàn)周轉效率提升，百強企業(yè)一方面構建全面的流程管控體系，在多個環(huán)節(jié)做到工作前置，保證項目快速開盤，同時企業(yè)加快運營標準化的落實，提升開發(fā)效率；另一方面，百強企業(yè)進一步加大全民營銷力度，提升銷售速度；此外，部分企業(yè)引入股權激勵、合伙人制度構建“共創(chuàng)、共擔、共享”的企業(yè)文化，通過組織結構與機制的再造為企業(yè)發(fā)展提速。

“增收又增利”態(tài)勢延續(xù)，盈利能力分化加劇

圖10 百強企業(yè)2014-2018年營業(yè)收入與凈利潤均值變化情況

2018年百強企業(yè)收入與凈利潤持續(xù)增長，凈利潤率穩(wěn)步提升。良好的銷售業(yè)績與高效運營帶動企業(yè)規(guī)模持續(xù)擴張，全年百強企業(yè)總資產(chǎn)均值為2079.1億元，同比增長22%，營業(yè)收入均值同比增長27.3%至486.2億元，凈利潤均值則同比增長28.2%至64.4億元。

圖11 各層級百強企業(yè)2017、2018年凈利潤率及ROE情況

2018年，百強企業(yè)盈利能力繼續(xù)提升，凈利潤率、ROE均值分別為11.5%、17.2%，較上年分別提升0.2、0.9個百分點。由于企業(yè)發(fā)展重心不同，百強企業(yè)盈利能力呈現(xiàn)分化，規(guī)模較大企業(yè)盈利能力更勝一籌。2018年，龍頭企業(yè)選擇主動“踩剎車”，在發(fā)展思路上向效益轉變，開始從規(guī)模擴張為主向“規(guī)模與質量”并重轉型，憑借品牌、周轉能力、管理效率等優(yōu)勢，取得更高的經(jīng)營效益。

降成本提溢價多管齊下，創(chuàng)造更大盈利空間

圖12 各層級百強企業(yè)2018年信用債、綜合融資成本率情況

2018年，百強企業(yè)在土地、資金、運營管理等方面積極控制成本，并多渠道提升產(chǎn)品附加值，改善了企業(yè)的盈利表現(xiàn)。放緩拿地節(jié)奏減少支出，多渠道拓儲降低拿地成本；融資馬太效應凸顯，百強企業(yè)獲低成本資金支持，同時積極拓展資產(chǎn)證券化等多種新型融資渠道。

圖13 百強代表企業(yè)2017、2018年新增地價占銷售均價的比重

成本普漲背景下，規(guī)模較大的百強企業(yè)費用管控能力更優(yōu)，2018年百強企業(yè)三項費用率均值為9.8%，較上年增加0.4個百分點，其中財務費用率同比增加0.28個百分點，管理費用率同比增加0.09個百分點；通過控制土地成本以及提升產(chǎn)品溢價，有力拓展了企業(yè)利潤空間。

4、適應大勢調整投資節(jié)奏，多渠道融資保穩(wěn)健發(fā)展

拿地態(tài)度趨于理性，全年三四線拿地占比提升

圖14 各層級百強企業(yè)2017、2018年拿地金額占銷售額比重均值

百強企業(yè)的拿地態(tài)度趨于謹慎，拿地金額占銷售額比重大幅下降。2018年百強代表企業(yè)的拿地金額為19886.4億元，同比下降20.3%，拿地面積為48339.3萬平方米，同比下降7.6%。2018年下半年，隨著土地市場的降溫，百強企業(yè)緊跟外部形勢變化，投資更顯理性，拿地金額較上半年有所回落。

圖15 各層級百強代表企業(yè)2018年一級市場合作地塊及權益比例

百強企業(yè)在招拍掛市場中繼續(xù)保持合作態(tài)度，借助合作各方的資源優(yōu)勢，降低拿地風險。2018年，百強代表企業(yè)的一級市場平均權益比例（按金額）為78.5%，與上年同期基本持平，全年通過招拍掛獲取地塊3092幅，合作地塊數(shù)量占比達到28.2%，提高3.7個百分點，大中型百強企業(yè)的合作熱情更高，資源整合能力更強。

圖16 各層級代表企業(yè)2017、2018年拿地城市結構（按面積）

百強企業(yè)拿地方向持續(xù)向三四線城市下沉，三四線城市的新增土儲面積達到總量的52.8%。分層級來看，大多數(shù)前10企業(yè)的布局重點分布于一二線城市，但總體三四線占比仍呈現(xiàn)增長，達到50.0%；11-30企業(yè)在三四線城市的拿地面積占全部新增土儲的比重最高，為52.9%；31-50企業(yè)中，部分企業(yè)在二線城市的新增土儲增長明顯，整體三四線新增土儲占比減少5.1個百分點至50.7%；51-100企業(yè)位于三四線城市的新增土儲面積占比增長幅度最大，增長12.2個百分點至43.4%。

圖17 各層級代表企業(yè)2017、2018年新增土儲均價及平均溢價率

百強企業(yè)的新增土儲均價及平均溢價率均出現(xiàn)同比下降。2018年百強企業(yè)大部分新增土儲集中于三四線城市，導致了拿地均價出現(xiàn)了相應的降低，百強企業(yè)的拿地均價同比降低13.8%至4182.3元/平方米，同時一二線城市頻繁出臺的限售限價政策令企業(yè)的拿地熱情不如上年，企業(yè)在招拍掛市場中競爭意愿有所減弱，溢價率均值下降27.9個百分點至21.4%。

公司債券發(fā)行回暖，新型融資方式方興未艾

圖18 百強企業(yè)2017、2018年信用債及海外債發(fā)行結構

2018年，在融資環(huán)境緊縮的情況下，百強企業(yè)依托自身的規(guī)模優(yōu)勢，融資規(guī)模依然保持平穩(wěn)增長： 1）與銀行及信托機構合作獲取資金；2）百強企業(yè)的公司債發(fā)行較上年明顯回暖；3）積極對ABS等新型融資方式進行探索，其中供應鏈ABS占比最高；4）積極尋求股權類融資機會，通過登陸資本市場、引入投資者等方式獲取資金。

5、高價地去化壓力漸釋放，精準布局降低經(jīng)營風險

2018年，土地市場有所降溫，溢價率下滑、流拍地塊增多，城市分化進一步加劇，百強企業(yè)謹慎投資并加快回籠資金，高價地規(guī)模有所下降，同時伴隨百強企業(yè)前期所拿高價地項目陸續(xù)入市，企業(yè)去化壓力有效緩解。

高價地開盤率超五成，去化壓力逐步釋放 

圖19 百強企業(yè)2016年高價地各開盤率區(qū)間企業(yè)個數(shù)情況

從開盤率來看，百強企業(yè)歷史高價地開盤率超五成，去化壓力逐步釋放。研究組整理了百強企業(yè)近三年所拿高價地及其開盤情況，2016年以來所有高價地中，百強企業(yè)所拿高價地數(shù)量占比61.3%，且所拿高價地主要布局于一二線城市，占比76.6%，高價地潛在消化能力較高。

優(yōu)貨值結構降去化風險，提高變現(xiàn)能力保現(xiàn)金流

圖20 百強代表企業(yè)可售貨值按不同城市土地去化周期劃分結構

2018年，房地產(chǎn)市場調控政策持續(xù)，不同城市市場加速分化，影響企業(yè)項目去化率，百強企業(yè)不斷優(yōu)化可售貨值結構，加速回款保障企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營。2018年，百強企業(yè)通過招拍掛或收并購等方式獲取優(yōu)質土地資源，土地儲備規(guī)劃建筑總面積均值達1565.2萬平方米。百強代表企業(yè)可售貨值結構整體良好，去化周期在2年以內(nèi)占比約80%。

6、強現(xiàn)金管控努力去杠桿，借勢融資防范財務風險

放緩投資強調銷售回款，經(jīng)營現(xiàn)金流再度回正

圖21 百強企業(yè)2014-2018年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額均值

2018年，百強企業(yè)更加重視現(xiàn)金流管控，經(jīng)營性現(xiàn)金流回正。2018年百強企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額均值為15.7億元，相比上年提升顯著。2018年，百強企業(yè)放緩投資減少現(xiàn)金流出，同時加大銷售回款力度，開源節(jié)流改善現(xiàn)金流。2018年，百強代表企業(yè)土地投資支出占銷售額比重為27.2%，較2017年下降19.7個百分點。

去杠桿取得成效，短期償債能力回升

圖22 百強企業(yè)2014-2018年資產(chǎn)負債率及有效負債率

2018年，多部門發(fā)文要求做好降低企業(yè)杠桿率各項工作，打好防范化解重大風險攻堅戰(zhàn)，“降負債”成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個高頻詞匯。從資產(chǎn)負債率來看，2018年百強企業(yè)均值為77.8%，較上年下降0.5個百分點；從有效負債率來看，剔除預收賬款后，有效負債率為49.3%，同比下降1.6個百分點，負債水平仍整體可控。

債務集中償付期到來，借新還舊緩解兌付壓力

圖23 2019-2023年房地產(chǎn)行業(yè)債券需償還規(guī)模

存續(xù)債券步入集中還款期，近三年行業(yè)償債規(guī)模逐年遞增。到2019年，整個行業(yè)需要償還的國內(nèi)外信用債規(guī)模共計將達5381.6億元，并于2021年整體接近萬億元，其中近半數(shù)為公司債。面對兌付壓力，百強企業(yè)積極進行再融資償還舊債。2018年下半年百強企業(yè)共發(fā)行信用債111筆，合計融資規(guī)模1512.9億元，完全覆蓋全年信用債到期規(guī)模。

7、響應號召投身精準扶貧，助力全面建成小康社會

表2 部分百強企業(yè)精準扶貧成效

黨的十九大明確把精準脫貧作為決勝全面建成小康社會必須打好的三大攻堅戰(zhàn)之一，鼓勵和引導企業(yè)積極參與脫貧攻堅。百強企業(yè)積極響應扶貧戰(zhàn)略部署，加大財力、物力、人力等投入。百強企業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢開展產(chǎn)業(yè)、教育、就業(yè)等精準扶貧，因地制宜開展可持續(xù)性發(fā)展的“造血式”扶貧成為工作重點。 

8、多方位行動回饋社會，積極踐行企業(yè)公民責任

圖24 百強企業(yè)2014-2018年納稅額與凈利潤增長情況

2018年，百強企業(yè)積極依法納稅，納稅額穩(wěn)步上升：百強企業(yè)納稅總額均值達66.7億元，同比增長22.8%，其中稅金及附加均值為38.3億元，所得稅均值為28.4億元，同比分別增長17.1%、31.5%。

百強企業(yè)積極推進保障房建設，不斷提升保障房建設品質，助力實現(xiàn)“住有所居”，“住有宜居”；此外，百強企業(yè)不斷加大公益方面的投入力度，設立公益基金，從教育、環(huán)保、醫(yī)療、文化保護等多方面著手，奉獻愛心，用行動回饋社會。